2021年第四季度，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)明顯回升，較上個季度上升12.9%，較去年同期上升7.45%。經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)，宏觀經(jīng)濟指數(shù)同比環(huán)比均略有上升。

土地成交數(shù)量較上一季度基本保持穩(wěn)定，部分城市土地交易上小幅回升，二三線城市新開物業(yè)略有上升。中國零售商信心指數(shù)較上個季度有所回升，但和去年同期相比小幅下降，大眾零售品牌拓店普遍謹慎，奢侈品品牌陸續(xù)推出冰雪產(chǎn)品線和主題快閃店，倉儲式會員超市本季度保持拓店節(jié)奏。

概述

2021年第四季度，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)為153.41，較上個季度上升8.55%，同比增長4.96%。所有二級指標(biāo)較上個季度都有不同程度的增長，除零售商信心指數(shù)外各項二級指標(biāo)較去年同期基本呈現(xiàn)增長的勢頭。商用土地指數(shù)較上一季度也有明顯增長。商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)總體走勢基本符合過往周期性規(guī)律，并向好發(fā)展逐步恢復(fù)到2019年的指數(shù)水平。

▲數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

▲數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

*中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)是根據(jù)宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)計算所得，涵蓋與商業(yè)地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境密切相關(guān)的主要經(jīng)濟指標(biāo)，綜合反映經(jīng)濟走勢。中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)上漲說明整體宏觀環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更加有利。

*中國商用土地指數(shù)涵蓋商用土地市場的多項交易指標(biāo)，綜合反映開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資積極性。中國商用土地指數(shù)上漲說明開發(fā)商對商用土地市場的投資熱情上升。

*中國商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)主要關(guān)注商用物業(yè)的增量市場，包括新增商用物業(yè)的數(shù)量和面積等。通過對新增供應(yīng)的持續(xù)監(jiān)測，分析各線級城市商業(yè)格局的變化和我國增量市場的發(fā)展情況。中國商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)上漲說明商用物業(yè)增量市場活躍。

*中國零售商信心指數(shù)反映零售商在中國范圍內(nèi)開店拓展的投資積極性及消費者的購物積極性。中國零售商信心指數(shù)上漲說明居民消費意愿上升，零售商信心增加、拓展意愿上升。

中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)

中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)

四季度經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)，消費周期性回暖

2021年第四季度，中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)為188.85，環(huán)比上升8.55%，同比上升4.96%。第四季度GDP為324237億元，同比上漲9.43%，與上一季度相比增長11.44%。第三產(chǎn)業(yè)增加值為162115億元，同比增長6.53%。三大產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重分別為9.71%、40.29%和50.0%。與上年同期相比，第三產(chǎn)業(yè)比重下降1.55個百分點，較上個季度相比下降2.98%。受國內(nèi)疫情往復(fù)影響，部分地區(qū)居民出行、娛樂等消費需求受到抑制，消費總量穩(wěn)定增長, 但是第三產(chǎn)業(yè)占比仍然持續(xù)走低。

消費市場韌性增長，市場銷售周期性回升。社會消費品零售總額達122766億元，較第二季度環(huán)比增加15.65%，同比增長3.46%。分地區(qū)來看，城市社會消費品零售總額105670億元較上個季度增長15.12%，占社會消費品零售總額86.07%與上季度基本持平。

第四季度的居民人均可支配收入為8863元，同比增長5.41%，環(huán)比增長2.78%。全國居民人均可支配收入持續(xù)增長。其中居民人均消費支出6825元，占可支配收入的77.01%，較第三季度的67.31%進一步增長，分地區(qū)屬性看，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11466元，同比增長4.11%，農(nóng)村居民人均可支配收入為5205元，同比增長7.67%。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

中國商用土地指數(shù)

商辦成交顯著增多，三線城市溢價明顯

2021年第四季度，中國商用土地指數(shù)123.66，同比增長41.26%，環(huán)比增長53.79%。各項二級指標(biāo)除"商業(yè)及住宅用地樓板價比"外基本皆出現(xiàn)同比與環(huán)比的大幅增長。商辦用地第四季度成交數(shù)量為806宗，同比下降27.52%，環(huán)比上升65.84%。雖然商辦用地的成交比例有一定程度的上升，但土地總成交量為2337宗，同比下降59.81%，環(huán)比下降30.53%。商辦用地流拍數(shù)量為40宗，環(huán)比上升2.56%，同比下降55.06%。

商辦平均樓面價為3590元每平方米，環(huán)比上升17.38%，其中一線城市樓面價上升最為明顯，第四季度環(huán)比上升36.64%。商辦平均溢價率為10.1%，較今年第三季度上升34.04%，較去年同期上漲約52.13%。其中三線城市溢價率上漲最為明顯，受呼和浩特、蘭州和臺州本季度成交地塊溢價影響顯著。住宅平均樓面價為6202.3元每平方米，平均溢價率1.6%，環(huán)比下降80.99%，同比下降86.4%。住宅平均溢價率普遍下降，除北京和青島外其余城市同比均有不同程度的下降。

一線城市第四季度商辦用地成交數(shù)量為43宗，較上一季度增加48.28%，相較去年同期減少25.86%。其中絕大部分成交集中在上海、廣州，分別成交了22宗與11宗用地，而深圳在第四季度只成交了三宗。商辦平均樓面價環(huán)比上升36.64%，同比上升0.97%。城市間差距顯著，上海新一季度平均樓面價為15367元，環(huán)比上升189.65%，同比上升0.77%；深圳第四季度平均樓面價為10736元，環(huán)比下降15.96%，同比下降24.13%。商辦平均溢價環(huán)比下降97.77%，同比上升52.48%，受到深圳上一季度較高商辦溢價影響，環(huán)比下降明顯。商辦用地流拍數(shù)量與上一季度持平，廣州3宗，北京1宗。

新一線城市在第四季度的商辦用地成交數(shù)量為204宗，其中成交數(shù)量最多的為成交了58宗的重慶，總體成交數(shù)較上一季度增加21.43%，同比減少45.45%，較去年第四季度有明顯下降。新一線城市的商辦平均樓面價環(huán)比下降6.61%，同比上漲10.36%，其中武漢成交的商辦用地樓面同比和環(huán)比都有一定程度的下降，而大幅的增長主要集中在廈門。商辦平均溢價為6.9%，環(huán)比下降22.45%，同比上漲89.74%。新一線的商辦流拍數(shù)量較之前有明顯下降，為4宗，環(huán)比下降55.56%，同比下降73.33，其中有流拍的城市分別是青島、沈陽和重慶。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

二線城市商辦用地第四季度成交198宗，同比上升29.41%，環(huán)比下降41.94%。商辦平均樓面價為2054元，同比下降34.68%，環(huán)比上漲11.51%，其中西安的商辦平均樓面價達到了近幾年最高的4561元，除了西安、福州等城市，其余城市平均樓面價均有不同程度的下降。商辦用地流拍數(shù)為21宗，同比下降51.16%，環(huán)比上漲23.53%，整體流拍數(shù)目仍高于一線、新一線以及三線城市。

三線城市商用土地成交量361宗，較去年同期上升6.49%，比上一個季度上漲165.44%。商辦土地溢價上漲顯著，平均溢價15.47%，同比上升49.62.3%，環(huán)比上升108.18%。商辦用地流拍11宗，總體較上季度上升22.22%，同比下降64.52%。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

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中國商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)

市場溫度繼續(xù)回升，二三線城市發(fā)展吸睛

2021年第四季度市場繼續(xù)回升，商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)為89.30 ，環(huán)比上升1.86%，到達自2020年第一季度以來的最高水平。后疫情時代購物中心開業(yè)情況逐漸恢復(fù)。第四季度項目供應(yīng)總數(shù)為102個，環(huán)比上升3.03%，同比下降22.43%。與上季度相比，一線、新一線新開業(yè)項目數(shù)量均呈現(xiàn)不同程度下降，但二線、三線城市項目供應(yīng)數(shù)明顯上升。新增項目總面積為897萬平方米，環(huán)比上升12.39%，同比下降15.38%。項目供應(yīng)面積指數(shù)為89.11，同比下降0.47%，環(huán)比上升2.32%。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

一線城市新增項目25個，環(huán)比增加23.53%，同比降低22.22%。項目供應(yīng)面積180萬平方米，環(huán)比降低6.65%，同比降低22.42%。一線城市5萬平方米及以上購物中心新增13個，其中北京新增1個、上海6個、深圳6個。代表項目北京豐臺大悅春風(fēng)里是大悅城控股首個自建區(qū)域型綜合體項目，致力于打造“京南美意生活花園”，目標(biāo)客群為25-45歲的城市成熟中產(chǎn)。上海首個山形購物中心天安千樹在蘇州河畔開業(yè)；10月，日本境外首個lalaport也在上海全面開業(yè)，引入了多個品牌首店如藝能輔導(dǎo)機構(gòu)EXPG，澳洲潮流環(huán)保服飾品牌Piping Hot 等。華潤旗下首個“生活美學(xué)”地標(biāo)——深圳萬象前海也于12月開業(yè)，以美術(shù)館為切入點，用空間鏈接藝術(shù)與生活。

一線城市購物中心開業(yè)情況（5萬平方米以上）

新一線城市新增供應(yīng)面積為352萬平方米，環(huán)比降低5.38%，同比降低10.19%。五萬平方米及以上新增購物中心32個。成都、重慶作為新一線城市的代表，新增商業(yè)面積分別為47萬平方米和21萬平方米。10月28日，馬來西亞IOI產(chǎn)業(yè)集團在中國的首個項目iOi MALL開業(yè)。iOi MALL購物中心體量為19.3萬平方米，成為集美最大商業(yè)綜合體項目。iOi MALL引進國內(nèi)首家D36運動嘉年華、福建首店X11、廈門首店MG2、廈門首店貝抖K-PUB、廈門首店巖舞空間等品牌，首店達30%，總計近200家品牌入駐。

二線城市項目新增21個，面積192萬平方米，環(huán)比上升26.34%，5萬平方米及以上的購物中心17個，福州在新增商業(yè)面積排名第一，達到41.07萬平方米。12月10日，福州南站陽光天地正式開業(yè)，購物中心體量20萬平方米，成為福州本季度面積最大的新增商業(yè)體。項目位于福州火車南站正對面，集合高鐵、地鐵、城市公交等多種陸地交通，全面輻射整個福州，重塑福州商業(yè)格局。南站陽光天地擁有八大主力店，還引入福州首個奧斯卡國際影城，意大利男裝品牌Vittorio Di Giacomo福州首店，法國品牌6IXTY 8IGHT福州首店等知名品牌，構(gòu)筑“全維度家庭體驗社交空間”，引領(lǐng)區(qū)域消費升級。

三線城市，新增供應(yīng)面積173萬平方米，環(huán)比增長112.78%，同比降低19.67%。新增項目供應(yīng)數(shù)為17個，環(huán)比增長41.67%，同比增長降低47.69%。五萬平方米以上新增15個，其中十萬平方米以上7個，分別為常州星湖廣場、徐州睢寧萬達廣場、煙臺龍口嘉元保利廣場、貴陽杉杉奧特萊斯、貴陽萬象匯、溫州印象城MEGA以及溫州樂清正大廣場。

中國零售商信心指數(shù)

零售消費需求釋放，品牌發(fā)掘創(chuàng)新商機

2021年第四季度，中國零售信心指數(shù)為211.81，環(huán)比上升5.14%，同比下降3.87%，疫情后零售業(yè)態(tài)逐步回升。隨著居民收入持續(xù)恢復(fù)性增長，居民消費需求逐步釋放，消費支出延續(xù)上漲趨勢，城鎮(zhèn)居民人均消費支出8326元，較上一季度上升12.29%，同比實現(xiàn)上升7.29%。城市商品零售價格指數(shù)小幅上漲，同比上漲3.35%，較上個季度提升0.98%。線下商戶持續(xù)放緩開店節(jié)奏，開店指數(shù)同比下滑11.26%，較上個季度環(huán)比下降1.8%。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

奢侈品市場基本保持穩(wěn)定，周期性調(diào)整小幅回調(diào)，奢侈品指數(shù)環(huán)比下降8.76%，同比上升7.61%，輕奢指數(shù)環(huán)比下降16.95%，同比下降7.43%。LV、ARMANI等品牌在本季度仍保持小幅拓店，其他奢侈品也開始謹慎擴張。隨著冬奧會的臨近以及滑雪季的開始，各大品牌都開始推出冰雪相關(guān)主題營銷活動和新品。FENDI和 Buberry分別在長白山滑雪場和松花湖滑雪場開設(shè)了快閃咖啡店引得眾多滑雪愛好者前去打卡。LV 首次推出滑雪主題系列 LV Ski, 推出新品包括定款成衣、配飾、鞋履及滑雪板。

餐飲零售在第四季度理性回調(diào)，餐飲零售指數(shù)比上個季度下降6.77%，但是較去年同期仍然上漲15.08%。品牌方面的開店節(jié)奏較為分化，年初宣布2021年度中國新開600家門店的星巴克，本季持續(xù)擴張。大眾消費方面，海底撈11月宣布在年底前逐步關(guān)停300家流量相對較低、經(jīng)營業(yè)績不如預(yù)期的門店門店。

本季度超市指數(shù)較上季度小幅上漲1.21%，環(huán)比下降26.63%。隨著傳統(tǒng)超市和精品超市逐步加速布局線上配送服務(wù)，便利店和精品超市的門店數(shù)量較去年同期明顯減少，傳統(tǒng)超市面臨多重壓力下拓店持續(xù)放緩，但是會員倉儲式超市開店節(jié)奏明顯提速。沃爾瑪今年在國內(nèi)關(guān)閉二十余個超市，同時加速山姆會員店的擴張。國內(nèi)第二家Costco也于12月在蘇州開業(yè)，同時Costco宣布未來將在南京、杭州、深圳等地開店。麥德龍11月份在多個城市新開門店16家。預(yù)計未來倉儲式會員超市將保持持續(xù)拓張的態(tài)勢。

本季度商業(yè)熱點

“元宇宙”概念升溫

打造數(shù)字化偶像，開啟離場體驗

“元宇宙”概念產(chǎn)生于科幻小說《雪崩》，其描繪了一個平行于現(xiàn)實世界的虛擬世界。新冠疫情的到來加速了數(shù)字化轉(zhuǎn)型的趨勢，遠程辦公線上交流逐漸成為了人們的習(xí)慣。而在科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展的背景下，數(shù)字化趨勢會繼續(xù)加強。

技術(shù)的完善助力元宇宙的落地。游戲UGC模式受到了市場的廣泛認可，5G基站等通信設(shè)施的落成以及“東數(shù)西算”的推進，在網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)傳輸上為元宇宙的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。同樣，VR設(shè)備的使用體驗為消費者所認可，給元宇宙的到來提供了信心。

2021年10月22日，北京朝陽大悅城官方宣布全新的元宇宙潮流數(shù)字化項目，邀請超寫實數(shù)字人Vila擔(dān)任其首位潮流數(shù)字推薦官，虛擬偶像創(chuàng)意吸睛。2021年12月9日，新世界發(fā)展集團CEO鄭志剛宣布投資元宇宙虛擬世界游戲《The Sandbox》，購入The Sandbox中最大的數(shù)字地塊之一，將利用虛擬空間打造沉浸式體驗。

“元宇宙”連接虛擬與現(xiàn)實，其重新定位了人與空間的關(guān)系，通過沉浸式場景體驗進一步激活潛在流量?！霸钪妗睂F(xiàn)實空間同虛擬空間結(jié)合，為商業(yè)地產(chǎn)場景創(chuàng)新帶來了無限的可能性，為商業(yè)破局存量時代提供了全新的思路。

▲來源：朝陽大悅城官微

頭部企業(yè)設(shè)立雙碳目標(biāo)

零碳商業(yè)已成歷史進程的必然趨勢

10月29日，SKP宣布已經(jīng)基本實現(xiàn)了北京SKP、西安SKP以及北京SKP-S的全面碳中和，成為中國第一家實現(xiàn)碳中和的實體零售商場。SKP的碳中實現(xiàn)主要靠購買碳配額和CCER（核證自愿減排量）。

2021年7月30日召開中央政治局會議，會議提出要統(tǒng)籌有序做好碳達峰、碳中和工作，盡快出臺2030年前碳達峰行動方案，堅持全國一盤棋，糾正運動式“減碳”，先立后破，堅決遏制“兩高”項目盲目發(fā)展。萬科、萬達、華潤置地等頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始將“雙碳”目標(biāo)納入企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

2021年是政府將“做好碳達峰、碳中和工作”納入十四五規(guī)劃開局之年的重點任務(wù)后，明確了在2030年前實現(xiàn)碳達峰，在2060年實現(xiàn)碳中和。碳中和概念在資本市場迎來了高增長期，但是目前碳中和相關(guān)支持性規(guī)劃等并未明朗，大部分地產(chǎn)企業(yè)目前都已經(jīng)將碳中和放入戰(zhàn)略規(guī)劃并且制定了實現(xiàn)計劃。未來實現(xiàn)碳中和將會成為地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)之一，需要商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的共同努力。

電競引起新風(fēng)潮

電競與商業(yè)體結(jié)合創(chuàng)造消費熱點

11月7日，中國英雄聯(lián)盟職業(yè)聯(lián)賽的EDG勇奪英雄聯(lián)盟S11全球總決賽冠軍。在電競熱的背景下，“購物中心+電競IP”成為圈粉年輕消費群體的新利器。新時代下，年輕群體是消費的主力軍，而電競頗受年輕人的歡迎。年輕人消費力強、消費欲旺盛，而電競賽事同時擁有著極高的流量，可以吸引足夠多的年輕人。線下商業(yè)正需要這樣一個契機，吸引更多的流量，同時創(chuàng)造消費。在這個層面上，電競的強互動性、傳播性和競爭性能在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)高熱度討論，從而給商場帶來大量線下客流和線上話題熱度。

賽事的舉辦與轉(zhuǎn)播和空間場景體驗等方面都是商業(yè)與電競產(chǎn)業(yè)結(jié)合的主流方式。2021年10月30日-11月21日，深圳萬象天地打造全國首座英雄聯(lián)盟“城市峽谷”；西安大悅城、武漢江宸天街等五座購物中心開展了2021年的魔獸世界全國巡回展，吸引了許多目標(biāo)客群。

為了增強空間場景體驗，許多購物中心還推出了像VR體驗以及趣味測試等活動。還有一些購物中心利用跨界IP聯(lián)動帶來更多客流，設(shè)置一些網(wǎng)紅打卡地，提高話題討論的熱度。

▲來源：深圳萬象天地 武漢江宸天街 官微

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