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發(fā)布時間：2022-05-29 瀏覽次數：907 評論次數：0

按贏商數據公開顯示，深圳2022年待入市開業(yè)的購物中心數量有24家，作為普通消費者的我們，這里是不是有你期待的購物中心，是不是有你在家附近就可觸達的品牌，是不是有你理想中打卡探店的空間場景？

本期我們一起站在顧客的視角，用以下三個維度去詳細分析，其中核心因素是區(qū)域商圈飽和度和交通可達便利度兩方面，其他方面如品牌業(yè)態(tài)引進和建筑場景空間特色上，由于未開業(yè)的購物中心，招商業(yè)態(tài)和品牌都是商家或前期宣傳推廣招商的廣告，建筑空間也是設計概念方案的宣傳，具體能否落地還要待項目開業(yè)才能一探究竟，所以在沒有確鑿的各個項目已落地的招商品牌公布前，我們本著對我們消費者嚴謹的態(tài)度，本期不做重點分析。

我們先來看下這24家待開業(yè)購物中心具體分布在哪個區(qū)域，上述表格匯總可以看到數量高低順序排名：南山區(qū)有5家，龍華區(qū)有4家，羅湖區(qū)有4家，龍崗區(qū)有3家，寶安區(qū)有3家，光明區(qū)有2家，坪山區(qū)有2家，福田區(qū)有1家，單純從數量上看，前面三個區(qū)域的商場更值得我們消費者期待。

接下來結合更核心的三個維度來具體分析。

第一，從建筑體量歡迎度上看：

（1）≤5萬平的購物中心有9家，深圳立潤富達廣場（南山區(qū)），深圳前海印里（南山區(qū)），深圳萬科云城商業(yè)組團C地塊（南山區(qū)），深圳百佳華Max City坪山店（坪山區(qū)），深圳熙悅薈購物中心（坪山區(qū)），深圳沙井卓悅時光（寶安區(qū)），深圳東門信和廣場（羅湖區(qū)），深圳觀瀾佳紛天地（龍華區(qū)），深圳寶泰盛薈S+Park（龍崗區(qū)）。

（2）5-10萬平（含）的購物中心有11家，且一半是接近5萬平，深圳光明N次方公園（光明區(qū)），深圳光明萬達廣場（光明），深圳南山后海匯（南山區(qū)），深圳COMMORROW超深活中心（南山區(qū)），深圳中洲灣C Future City（福田區(qū)），深圳深業(yè)泰富廣場（羅湖區(qū)），深圳筍崗萬象匯（羅湖區(qū)），深圳壹方天地D區(qū)（龍華區(qū)），深圳龍華藍鯨世界（龍華區(qū)），深圳創(chuàng)城ccone購物中心（龍崗區(qū)），深圳仁恒夢中心（龍崗區(qū)）。

（3）＞10萬平的購物中心有4家，深圳百佳華Max City沙井店（寶安區(qū)），深圳滿京華滿紛天地（寶安區(qū)），深圳天河城（羅湖區(qū)），深圳龍華壹方里（龍華區(qū)）。

總體上呈現了中小型購物中心受到寵愛，大型購物中心受到冷落的境遇，這已經在消費端傳遞到了投資端，這些辦公+商業(yè)，或住宅+商業(yè)的小而精的商場可以更好的覆蓋本項目及周邊3-5公里的精準客群，滿足了我們消費者日常的基本消費需求，且疫情持續(xù)對實體經濟影響的大環(huán)境下，我們普通老百姓的錢袋子也會進一步收緊，閑逛購物的比例較以前也會有很大的減少。

第二，從區(qū)域商圈飽和度上看：

從已開業(yè)的存量購物中心數據上看，福田區(qū)在營26家，商業(yè)體量達到204萬平，南山區(qū)在營40家，商業(yè)體量達到270萬平，寶安區(qū)在營41家，商業(yè)體量達到300萬平，羅湖區(qū)在營12家，商業(yè)體量達到83萬平，龍崗區(qū)在營45家，商業(yè)體量達到266萬平，龍華區(qū)在營28家，商業(yè)體量203萬平，光明區(qū)在營5家，商業(yè)體量僅35萬平，坪山區(qū)在營3家，商業(yè)體量僅16萬平。

如果已有商圈過于飽和，那新開業(yè)的商場對我們普通消費者的吸引力就不會很大，相反商圈空白亟待填補的區(qū)域才會更吸引我們消費者前去體驗和消費，因為我們在本區(qū)域可以觸達的購物中心及品牌選擇性已經很高了，同時也對某些購物中心已經產生了慣性消費的粘性；除非你的品牌調性和首店品牌引進吸引力是其他競品無法提供的。

我們先從存量商場數量和體量兩個維度分析得出，南山區(qū)，寶安區(qū)，龍崗區(qū)是排在前三位的，福田區(qū)，龍華區(qū)緊隨其后，羅湖區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)還尚未飽和，但是作為我們消費者來說，并不是說羅湖，光明，坪山待開的商場就一定值得逛，在這點上我們僅僅在能滿足消費者的商業(yè)體量數量上來分析的，除了以上兩個考量因素外，還要結合區(qū)域內常住人口數量綜合來看，我們通過《深圳市第七次全國人口普查公報[1]（第一號）》

來具體看下每個區(qū)域的綜合商圈飽和度，南山區(qū)人均商業(yè)面積1.5，福田區(qū)人均商業(yè)面積1.31，龍華區(qū)人均商業(yè)面積0.80，羅湖區(qū)人均商業(yè)面積0.72，寶安區(qū)人均商業(yè)面積0.67，龍崗區(qū)人均商業(yè)面積0.67，光明區(qū)人均商業(yè)面積0.32，坪山區(qū)人均商業(yè)面積0.29。在國際上，商業(yè)人均面積一般是0.8㎡-1.2㎡中間，超過這個標準就會出現商業(yè)過剩的情況，如果單從這個標準來看，各個區(qū)域沒有出現過剩的情況，且羅湖區(qū)，寶安區(qū)，龍崗區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)還遠未達到這個標準，但是我們不要忘了很重要的一點就是，深圳的國土面積是北上廣深四個一線城市中最小的僅有1997平方公里，并且全市園林綠化總面積達兩萬公頃,城市總綠化率為45%。

所以綜上所述，在區(qū)域商圈飽和度這方面，南山區(qū)，福田區(qū)，龍華區(qū)，羅湖區(qū)，寶安區(qū)的消費者對本區(qū)域內新開的購物中心感冒度可能相對不高，相反龍崗區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)內的新開購物中心會更能讓我們消費者期待。

第三，從交通可達便利度上看：

深圳的地鐵網絡是四通八達的，已經開通運營了12條線，且一半以上的人出行基本靠地鐵，所以在出行購物用到的具體交通工具考量上，我們除了要分析自駕或打車的交通通行時間成本外，也必須同步分析地鐵針對每個區(qū)域內商場的通行可達便利度這方面因素。

1、≤5萬平的購物中心中，

（1）地鐵通行可達便利度方面：5號線可以直達深圳前海印里項目和深圳萬科云城商業(yè)組團C地塊，9號線可以直達深圳東門信和廣場項目， 10號線可以直達深圳寶泰盛薈S+Park項目，12號線可以直達深圳立潤富達廣場項目，其他購物中心項目周邊1公里范圍未有地鐵覆蓋。

（2）地面交通通行時間成本方面：我們以深圳市政府為參考點作為起點，距離深圳沙井卓悅時光（寶安區(qū)）直線距離超過33公里，往返一次購物的交通時間成本需要2個小時且要走高速，距離深圳寶泰盛薈S+Park（龍崗區(qū)）直線距離要13公里以上，距離深圳前海印里（南山區(qū)）直線距離要18公里以上，這兩個項目往返一次購物的交通時間成本需要接近2個小時，基本上未來不太會滿足跨區(qū)域的消費者前來購物，會多數滿足本區(qū)域內周邊3-5公里客群，其他項目往返一次購物時間基本在1小時內，是否在意出行的距離遠近就因人而異了。

2、5-10萬平（含）的購物中心，

（1）地鐵通行可達便利度方面： 2號線可以直達南山區(qū)的后海匯和深圳COMMORROW超深活中心項目，4號線可以直達深圳龍華藍鯨世界項目，6號線可以直達光明區(qū)的深圳光明N次方公園和深圳光明萬達廣場項目，7號線可以直達福田區(qū)的深圳中洲灣C Future City，羅湖區(qū)的深圳深業(yè)泰富廣場和深圳筍崗萬象匯項目。

（2）地面交通通行時間成本方面：我們還是以深圳市政府為參考點作為起點，距離光明區(qū)的兩個項目和距離龍崗區(qū)的兩個項目直線距離最小都超過了24公里，最遠的要35公里，往返一次購物的交通時間成本需要2個小時以上最少，且需要走高速，所以基本上未來會多數滿足本區(qū)域內周邊3-5公里客群，其他項目往返一次購物基本在1小時左右，是否愿意去購物要具體看跨區(qū)的消費者意愿了。

3、＞10萬平的購物中心，

（1）地鐵通行可達便利度方面：4號線可以直達深圳龍華壹方里項目，11號線可以直達深圳百佳華Max City沙井店，

（2）地面交通通行時間成本方面：我們依然以深圳市政府為參考點作為起點，距離寶安區(qū)的兩個項目直線距離都超過了30公里，往返一次購物的交通時間成本依然需要2個小時以上最少，也是同樣需要走高速，也必然不會吸引很多跨區(qū)消費者，其他2個項目往返一次購物基本在1小時左右，也是要看消費者的意愿是否充足。

最后通過以上三個緯度綜合分析我們可以看出，深圳2022年待開業(yè)的購物中心在區(qū)域上呈現遍地開花的態(tài)勢，體量上以中小型購物中心為主流產品推出，交通上消費者基本不需要跨區(qū)域就能在本區(qū)內獲得消費獲得感；具體來說：南山區(qū)，福田區(qū)，龍華區(qū)，羅湖區(qū)，寶安區(qū)的新開購物中心在本區(qū)域內存量商場體量和人均面積上都趨于飽和的情況下將面臨著極大挑戰(zhàn)，我們期待在產品建筑空間場景和區(qū)域引進品牌首店上可以足夠吸引消費者，龍崗區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)的新開購物中心數量較少，體量基本為中小型，加上存量已有購物中心數量體量較小，不足以滿足區(qū)域內消費者的購物消費需求，我們期待未來會入市更多中大型體量的購物中心，提供給本區(qū)域消費者更多更全的一站式購物場所。