“無(wú)法銷售、無(wú)法融資、無(wú)法折現(xiàn)”
未來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)將走向何方？
摩根士丹利發(fā)表報(bào)告稱，今年房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨四大風(fēng)險(xiǎn)，包括銷售持續(xù)疲軟、非國(guó)有開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、土地市場(chǎng)大幅下滑，以及疫情增加樓市的不確定性。
監(jiān)管機(jī)構(gòu)可能會(huì)繼續(xù)使用寬松政策減少系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，包括繼續(xù)實(shí)行“一城一策”降低首付比例、房貸利率等；監(jiān)管放寬信貸政策，但力度和時(shí)機(jī)非常關(guān)鍵。
風(fēng)險(xiǎn)之下，目前的地產(chǎn)正陷入什么樣的困境？
01
夾心餅干與橫盤迷霧
地產(chǎn)目前具體困境
“夾心餅干”
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端困境：資金方+施工方
1、想“保現(xiàn)金流”，但低價(jià)賣房回款受資金方抵制：
現(xiàn)在這個(gè)行情，房子賣不起高價(jià)，開(kāi)發(fā)商想要現(xiàn)金流，只有折損出售。但對(duì)資金方（信托資金等）來(lái)說(shuō)，他們不愿意虧錢出售，因此抵制地產(chǎn)公司低價(jià)賣房回款。
2、不付款不開(kāi)工 現(xiàn)金才是啟動(dòng)器
同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目施工方來(lái)說(shuō)：要見(jiàn)到現(xiàn)金付款，才會(huì)繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度。
但現(xiàn)在一般實(shí)行施工總包，需要付一付全，也就是說(shuō)，付款時(shí)得付全款，整個(gè)工程的資金不是小數(shù)目。
于是，在資金方與施工方的夾擊下，走投無(wú)路的出險(xiǎn)房企，“打折出清”成為它們的被迫選擇， 而即將到來(lái)的償債高峰成為了房企們著急賣貨的主要原因之一。然而，接盤者也面臨較高風(fēng)險(xiǎn)，像之前某開(kāi)發(fā)商，接盤第一天就收到2億的訴訟單。
有業(yè)內(nèi)人士警告：“靠掏空家底回款，無(wú)異于飲鴆止渴，整體盤活，才是出險(xiǎn)企業(yè)的上岸路?！?/span>
靠開(kāi)發(fā)商自有項(xiàng)目銷售回款，清賬后，目前局面才能逐步緩慢解決，預(yù)計(jì)需要兩年時(shí)間。
地產(chǎn)銷售端困境：銳減的剛需+無(wú)預(yù)期的改善
因?yàn)橐咔?，首先，占?0-70%的剛需客（畢業(yè)三年，要結(jié)婚的）大比例失業(yè)，地產(chǎn)銷售的主力客戶沒(méi)了。
其次，小老板們接連破產(chǎn)，改善客也沒(méi)有預(yù)期。再者，投資客股市下滑，負(fù)債率高，二手房也無(wú)法出手。
2014年，還可以用六個(gè)錢包買房，現(xiàn)在居民負(fù)債率70%以上，無(wú)空間可負(fù)債了。
銷售端，首先解決疫情，其次居民失業(yè)率下降半年后，銷售端才有可能恢復(fù)，時(shí)間預(yù)計(jì)也得一年半。
綜上，當(dāng)下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端與銷售端，處在前后受制約，進(jìn)退都兩難的境地。
“橫盤迷霧”
投資端的困境：買漲不買跌，橫盤等等看
橫盤本是股市里的術(shù)語(yǔ)，指股價(jià)在一段時(shí)間無(wú)明顯的上漲或下降趨勢(shì)，行情震幅小，方向不易把握，是投資者最迷惑的時(shí)候。當(dāng)前房市也是如此，振幅小，甚至呈現(xiàn)小跌的形勢(shì)。那對(duì)當(dāng)前僅剩的有購(gòu)買力的剛需來(lái)說(shuō)，房子跌的時(shí)候，反而不急著買了，因?yàn)樵缳I并不比晚買劃得來(lái)。
那對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，只關(guān)心什么時(shí)候抄底，在房市平穩(wěn)與上行時(shí)期才會(huì)考慮買房，觀望情緒濃厚。
02
歷史是否重現(xiàn)
再撈一次房企？
前文我們提到，房地產(chǎn)面臨的流動(dòng)性資金壓力，看似是許多因素糾結(jié)一起導(dǎo)致，實(shí)質(zhì)卻是：大家沒(méi)有信心，對(duì)房市未來(lái)走向，對(duì)自己的未來(lái)的收入。
怎樣才能有信心？讓資金重新順暢地流動(dòng)起來(lái)？
我們可以從過(guò)往歷史看一個(gè)案例。2014年，佳兆業(yè)在深圳預(yù)售的多個(gè)樓盤房源被鎖，現(xiàn)金流迅速枯竭導(dǎo)致債券違約。那時(shí)候的佳兆業(yè)，同樣風(fēng)雨招搖。最終，在多家銀行的馳援下，佳兆業(yè)轉(zhuǎn)危為機(jī)，并幸運(yùn)地迎來(lái)了深圳樓市上行期，才得以順利翻身。
可見(jiàn)樓市上行，房企才能最終迎來(lái)春天。而房地產(chǎn)上下涉及60多個(gè)行業(yè)，依然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。再加上，中國(guó)人的傳統(tǒng)安居思維，能把未來(lái)30年的錢拿來(lái)投入的，也只有房子這一物品，所以救經(jīng)濟(jì)還是得救房產(chǎn)，集中力量辦大事。
但需要房?jī)r(jià)上漲，又與目前“房住不炒”的政策是相悖的，于是就形成糾結(jié)局面。
現(xiàn)在，銀行多發(fā)12萬(wàn)億，只有通過(guò)房地產(chǎn)、大基建，像起搏器一樣對(duì)眼前低迷經(jīng)濟(jì)來(lái)一波刺激，才能讓資金流動(dòng)起來(lái)。并且，只有實(shí)物資產(chǎn)，才能名正言順地印錢發(fā)錢，這樣既能防止大水泛濫，同時(shí)也能把錢留下來(lái) 。
所以接下來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)再來(lái)一波漲價(jià)去庫(kù)存？我們拭目以待。
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